노량진공인중개사학원-불합격시 환불제!!

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02 민 법 부 동 산 중 개 사 입 문 서 제1편 노량진공인중개사학원 총칙_ 5 제1장 노량진공인중개사학원 의 개념 / 6 제2장 법률관계와 권리변동 / 8 제3장 흠이 있는 의사표시 / 15 제4장 의사표시의 효력발생시기 / 21 제5장 노량진공인중개사학원 의 대리 / 22 제6장 노량진공인중개사학원 의 무효와 취소 / 31 제7장 노량진공인중개사학원 의 부관 / 37 제2편 물권법 총칙_ 41 제1장 물권법 서론 / 42 제2장 물권의 변동 / 46 제3편 물권법 각칙_ 61 제1장 점유권 / 62 제2장 소유권 / 74 제3장 용익물권 / 87 제4장 담보물권 / 104 제4편 계약법 제21회 부동산중개사 시험대비 노량진공인중개사학원 _ 119 제1장 계약법 서론 / 120 제2장 계약법 각론 / 133 1 제 편 노량진공인중개사학원 총칙 제1장 노량진공인중개사학원 의 개념 제2장 법률관계와 권리변동 제3장 흠이 있는 의사표시 제4장 의사표시의 효력발생시기 제5장 노량진공인중개사학원 의 대리 제6장 노량진공인중개사학원 의 무효와 취소 제7장 노량진공인중개사학원 의 부관 노량진공인중개사학원 의 개념 제1장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 ❶ 형식적 의미의 노량진공인중개사학원 1958년2월22일에 공포되어 1960년 1월1일에 시행된 ‘노량진공인중개사학원 ’이라는 이름의 법률을 말한다. ❷ 실질적 의미의 노량진공인중개사학원 (1）노량진공인중개사학원 은 법(法)의 일부이다. 사람은 가족․사회․국가에 소속되어 공동생활을 영위하고 있다. 그런데 공동생활에서 질서가 유지되려면 일정한 규칙에 따라서 행동하여야 하는데, 공동생활에서 지켜야 할 규칙을 ‘규범’이라고 한다. 그러한 사회규범에는 법․도덕․관습․종교등이 있는데, 국가권력에 의해서 그 실현이 강제되는 규범이 바로 ‘법’이다. 노량진공인중개사학원 은 바로 이러한 ‘법’의 일부인 것이다. (2） 노량진공인중개사학원 은 사법(私法)이다. 법에는 평등․대등관계를 규율하는 사법(私法)과 불평등관계(권력․복종관계)를 규율하는 공법(공법)이 있다. 즉 사람의 생활관계중에는 일반개인이 일반개인에게 자신의 토지를 매도 혹은 임대하거나 상인이 개인에게 돈을 빌려주거나 남녀가 혼인을 하는 경우가 있다. 이러한 생활관계는 당사자들이 자신이 원하는 대로 그들의 관계를 결정할 수 있다. 토지를 파는 사람과 사는 사람이 모두 원하는 경우에만 그들이 원하는 값으로 팔게되는 것이며, 국가의 간섭을 받지 않는다. 이러한 원리를 ‘사적자치(私的自治)’라고 한다. 이렇게 사적자치가 적용되는 경우에는 사법(노량진공인중개사학원 ․상법등)의 적용을 받게 된다. 또한 사람의 생활관계중에는 범죄를 저지른 사람을 국가가 처벌하거나 식당을 하려고 하는 사람에게 국가가 영업허가를 내주거나 소득을 올린사람에게 국가가 세금을 부과하는 경우가 있다. 이렇게 국가가 간섭하는 불평등관계에 적용되는 법이 바로 공법(형법․행정법․세법등)이다. (3）노량진공인중개사학원 은 일반법이다. 일반법은 사람, 사항 등에 제한 없이 일반적으로 적용되는 법이고 이에 비해 특별법은 일정한 사람, 일정한 사항에 관하여만 적용되는 법이다. 예컨대 토지, 건물, 동산 등 모든 물건의 임대차에 적용되는 법이 노량진공인중개사학원 이라면 건물 중에서 주택의 임대차에만 적용되는 법이 민사특별법인 주택임대차보호법이다(그리고 모든 사람의 범죄행위에 적용되는 법이 일반법인 형법이라면 군인과 군무원의 범죄에만 특별히 적용되는 법이 군형법이다). 이렇게 일반법과 특별법을 구별하는 이유는 동일한 사항에 대하여 특별법이 일반법에 우선하여 적용되기 때문이다. 예컨대 주된 부분이 주거용인 주택의 소유자가 다른 사람에게 주택을 임대한 경우에 예전에는 노량진공인중개사학원 만이 적용되었었다. 그러다가 열악한 지위에 있는 주택임차인을 보호하기 위해 민사특별법인 주택임대차보호법이 제정되게 되었는데, 이후부터는 특별법인 주택임대차보호법(예, 임대차의 존속기간 2년 보장규정)이 노량진공인중개사학원 에 앞서서 우선적으로 적용되고 노량진공인중개사학원 은 주택임대차보호법에 규정이 없는 사항(예, 차임2기 이상 연체시 즉시해지 할 수 있다는 규정)에 대하여만 보충적으로 적용되게 되었다. 법률관계와 권리변동 제2장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 제1절 법률관계 ‘법에 의하여 규율되는 생활관계’를 법률관계라고 한다. 예컨대 홍길동이 장길산에게 그의 주택을 팔기로 한 경우에는 홍길동과 장길산사이에 매매관계라는 법률관계가 성립한다. 즉 매수인 장길산은 주택의 소유권이전등기청구권(대금지급의무)을 가지게 되고 매도인 홍길동은 이전등기의무(대금지급청구권)을 가지게 된다. 결국 법률관계는 ‘권리․의무관계’라고도 할 수 있다. 참고로 법에 의하여 규율되지 않는 생활관계가 있다. 홍길동이 친구 장길산과 커피숍에서 만나기로 약속하는 관계 교회목사님에게 헌금을 하기로 약속하는 관계등은 비법률관계이다. 즉 약속을 이행하지 않아도 법이 적용되는 것이 아니라 도덕규범이나 종교규범이 적용되어 비난받을 여지가 있는 일이지 법적인 권리와 의무는 생기지 않는다. 제2절 권리변동 ❶ 권리변동의 모습 권리변동의 모습은 권리의 발생(취득), 변경, 소멸의 모습이 있다 ① 권리발생의 모습에는 건물의 신축과 같이 건물소유권을 ㈀ ‘원시취득’하는 경우와 홍길동이 장길산에게 건물을 매도하여 장길산이 건물의 소유권을 ㈁ ‘승계취득’하는 경우가 있다. ② 권리변경의 모습에는 예컨대 홍길동이 장길산에게 물건을 매도하고 매수인이 대금을 선납하였는데, 홍길동이 장길산에게 이전등기를 하지 않고 제3자 이대길에게 이중매도하여 이전등기를 한 경우 장길산이 홍길동에게 주장할 수 있는 건물에 대한 소유권채권이 건물의 시가상당의 손해배상채권으로 변한다. 이러한 경우가 권리변경의 모습 중의 하나이다. ③ 권리의 소멸의 모습에는 건물의 멸실, 채무면제(채권의 포기)와 같은 권리의 ㈀ 절대적 소멸과 권리의 이전적 승계(예, 매매, 교환)의 경우처럼 권리가 구 권리자로부터 이탈하여 상대적으로 소멸하는 경우인 ㈁ 상대적 소멸이 있다. ❷ 권리변동의 원인 소유권이 홍길동에게서 장길산에게로 이전되면 홍길동은 소유권을 상실(↓)하고 장길산은 소유권을 취득(↑)하게 된다. 그리고 홍길동에게서 장길산에게로 물권이 (→) 이전되는 현상이 있게 된다. 이러한 권리변동(물권의 상실, 이전, 발생 내지 취득)의 원인에는 ‘노량진공인중개사학원 ’와 ‘법률의 규정’이 있다. 즉 홍길동이 소유하고 있는 부동산이 장길산에게 이전되는 원인에는 매매행위, 증여행위 등과 같은 ‘노량진공인중개사학원 ’가 있고 상속, 건물의 신축,경매등과 같은 ‘법률의 규정’이 있다. 제3절 노량진공인중개사학원 ❶ 노량진공인중개사학원 의 의의 노량진공인중개사학원 (예, 취소행위, 매매행위, 증여행위등)는 일정한 법률효과의 발생(예, 채권․채무의 소멸, 목적물인도청구권, 대금채무의 발생)을 목적으로 하는 하나 또는 수개의 의사표시(예, 취소의 의사표시, 청약과 승낙의 의사표시)를 불가결의 요소로 하는 법률요건이다. 이러한 노량진공인중개사학원 를 의사표시의 수와 방향에 따른 분류해 보면 행위자 한 사람의 한 개의 의사표시로만 성립하는 ㈀ ‘단독행위’(예, 취소, 채무면제, 해제, 유언등)와 두 개의 대립되는 의사표시(청약과 승낙)의 합치에 의하여 성립하는 ㈁ ‘계약행위’(매매행위, 증여행위, 임대차행위등)가 있다. ❷ 노량진공인중개사학원 의 성립과 효력요건 가령 매매계약서가 있는데, 홍길동과 장길산이 기재되어 있고 아파트를 3억원에 취득하고자 하는 목적이 기재되어 있고 매도, 매수의 의사표시가 표시되어 있다면, 매매행위의 성립요건(① 당사자의 존재, ② 의사표시의 존재, ③ 목적의 존재)을 충족하고 있는 것이 된다. 그리고 이러한 노량진공인중개사학원 가 유효하게 효력발생하기 위해서는, 즉 권리(의무)변동이 일어나기 위해서는 당사자가 ① 권리능력이 있어야 하고(자연인 내지 법인이어야 하고) ② 의사능력이 있어야 하고(정신병자이면 안 된다) ③ 행위능력이 있어야한다(미성년자, 한정치산자, 금치산자이면 안 된다). 그리고 청약과 승낙의 의사표시는 정상적인 의사표시여야 된다(예, 사기․강박당한 의사표시이면 안 된다). 여기서 효력발생요건 중 하나라도 결여하게 된다면 그 노량진공인중개사학원 는 무효 내지 취소대상이 된다(예, 권리․의무가 발생하지 않게 된다). ❸ 노량진공인중개사학원 의 목적 1. 목적의 확정성 노량진공인중개사학원 의 목적은 확정되거나 또는 확정할 수 있어야 한다. 이때 확정은 최소한 장차 이행기까지(노량진공인중개사학원 의 성립 당시× )확정할 수 있으면 된다. 예컨대, 아파트 매매행위 당시에 소유자가 101호를 매도할 것인지 102호를 매도할 것인지에 관하여 불분명하더라도 장차 이행기 까지 특정될 수 있다면 현재 그 매매계약은 유효하다. 2. 목적의 가능성 노량진공인중개사학원 의 목적이 실현가능해야 한다. 목적의 실현가능 여부는 사회통념에 의해 결정한다. 예를 들면, 한강에 떨어진 금반지를 찾아 주기로 하는 계약은 물리적으로 가능하더라도 사회통념상 불능으로 평가된다. 3. 목적의 적법성 ⑴ 의 의 노량진공인중개사학원 의 목적은 법령 중의 선량한 풍속 기타 사회질서와 관계있는 규정(강행법규 중 효력규정)에 위반하는 것이어서는 안 된다. 이에 위반하는 노량진공인중개사학원 는 무효이다. 단속규정 효력규정 위반시효과 노량진공인중개사학원 효력은 유효하나 처벌의 대상이 된다. 처벌은 받지 않으나 노량진공인중개사학원 효력은 무효가 된다. 내 용 ① 무허가 음식점의 음식물 판매행위 ② 무면허운전행위 ③ 공무원의 영업행위 ④ 무면허의료 행위 ① 부동산실명법상 금지된 명의신탁행위 ② 법정수수료 한도액을 초과한 중개수수료약정행위 ③ 공인중개사의 명의대여행위 4. 목적의 사회적 타당성 ⑴ 반사회질서의 노량진공인중개사학원 ① 제103조의 의의：‘확정’된 노량진공인중개사학원 의 내용이 실현‘가능’하고 ‘강행법규’에 위반하지 않더라도 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 경우에는 무효이다. ② 반사회질서행위의 유형 ∙예컨대 A가 B에게 부동산을 매매한다고 약속하였는데, 제2매수인 C가 매도인 A에게 ‘적극권유’하여 이룩한 부동산의 이중매매는 사회질서에 반하여 무효이다(대판 1994. 3. 11, 93다55289) ∙부동산이 매매된 사실을 알면서 그 부동산에 저당권 설정을 ‘적극적으로 요청’하여 체결한 저당권설정계약은 사회질서에 반하여 무효이다(대판 1998. 2. 10, 97다26524) ∙밀수나 도박을 위한 자금의 대차(貸借), 도박으로 부담한 채무의 변제로서 토지를 양도하는 대물변제계약(대판 1959.10.15 4291민상262)은 사회질서에 반하기 때문에 무효이다. ∙부첩관계유지의 대가로 재산권을 첩에게 증여하는 계약(처의 동의불문)은 선량한 풍속에 반하기 때문에 무효이다. ∙노량진공인중개사학원 자체는 사회질서에 위배되지 않으나 당사자가 그 의사표시를 하게 된 동기에 반사회성이 있는 경우이다. 예컨대 도박자금을 마련하기 위하여 돈을 빌린다든지 범죄행위의 장소로 쓰기 위하여 집을 임차하는 경우에 그 소비대차, 임대차는 무효로 되는가 하는 것이다． 이에 대하여 다수설과 판례는 동기는 표시되거나 상대방이 인식하고 있는 경우에 한하여 노량진공인중개사학원 의 내용을 이루므로, 그 경우에 노량진공인중개사학원 가 무효로 된다고 한다(대판 1992. 11. 27, 92다7719). ■ 부동산의 이중매매와 관련한 판례 ∙부동산 매수인이 그 매도인이 이미 다른 사람에게 그 부동산을 매도한 사실을 알고 이 부동산을 매수하였다 하여 곧 그 매매계약이 노량진공인중개사학원 제103조에 해당하는 반사회질서의 행위라고 할 수 없다(1967.12.5 선고 66다2451,2452). ∙이중매매에 있어서 매도인의 범죄행위에 적극 가담하여 사회정의 관념에 반하는 반사회적 노량진공인중개사학원 로서 그 매매가 무효가 되는 경우의 이른바 적극 가담하는 행위는 타인과의 매매사실을 알면서 매도를 요청하여 매매계약에 이르는 정도로 족하다(대판 1981.12.22. 선고 81다카197). ∙제1매수인은 소유자가 아니므로 자신이 직접 제2매수인에 대해 등기의 말소를 구할 수는 없다. 제1매수인은 매도인에 대한 자기의 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 매도인을 ‘대위’하여 제2매수인에 대해 등기의 말소를 청구할 수 있을 뿐이다(대판 1994. 3. 11, 93다55289). ∙부동산의 이중매매가 반사회적 노량진공인중개사학원 에 해당하는 경우에는 이중매매계약은 절대적으로 무효이므로, 당해 부동산을 제2매수인으로부터 다시 취득한 제3자는 설사 제2매수인이 당해 부동산의 소유권을 유효하게 취득한 것으로 믿었더라도 이중매매계약이 유효하다고 주장할 수 없다(대판 1996. 10. 25, 96다29151). 무효등기에 공신력이 없고 선의 제3자 보호규정도 없기 때문이다. ⑵ 반사회질서행위의 효과 예컨대, 유부남 홍길동이 첩 관계의 대가로 첩 장선녀에게 부동산의 소유권을 이전하기 로 약정한 경우에 그 약정은 반사회질서행위로서 무효이다. 그렇다면 첩에게 이전등기까지 이루어 진 경우에 나중에 유부남 홍길동은 첩 장선녀에게 부동산의 반환을 청구할 수 있는가? 판례는 반사회질서행위에 기하여 이행한 것은 불법원인급여가 되고 불법원원인에 의한 급여물은 반환청구하지 못한다는 노량진공인중개사학원 제 746가 적용되어 홍길동은 장선녀에게 이전등기말소를 청구할 수 없다고 한다. (3）불공정한 노량진공인중개사학원 (폭리행위) 노량진공인중개사학원 제104조는 궁박․경솔․무경험을 이용한 현저하게 공정을 잃은 노량진공인중개사학원 는 무효라고 규정하고 있다. 판례는 농촌에 거주하는 79세된 노인(동맥경화성질환으로 정신적 궁박상태)으로부터 한국감정원의 감정가격의 30%에도 미치지 못하는 가격으로 토지를 매수하고, 계약금으로 매매대금의 3분의 1 이상을 지급하였으며, 매매계약 다음날 중도금을 지급하여 계약금과 중도금을 합한 액수가 매매대금의 80%에 이르는 등 매매계약의 내용이 이례적인 점 등에 비추어 불공정한 노량진공인중개사학원 로 볼 여지가 있다고 하였다(대판 1992. 2. 25, 91다0351). 그리고 이러한 행위는 반사회질서행위의 예시규정에 해당한다. ❹ 노량진공인중개사학원 의 해석 1. 노량진공인중개사학원 의 해석방법 ⑴ 자연적 해석(표의자 입장에서 해석) 표의자의 실제의 의사, 즉 내심적 효과의사를 추구하는 것을 의미한다. 그리고 오표시무해(吳表示無害)의 원칙이 적용되는 경우에 자연적 해석이 적용된다, 즉 잘못 행하여진 표시(오표시)라도 상대방이 올바르게 이해 내지 인식하였다면 노량진공인중개사학원 는 표의자의 상대방이 실제로 이해한 의미대로 성립한다는 것이다. 판례는 부동산매매계약에 있어서 당사자가 모두 A토지(960-39번지)를 계약의 목적물로 삼았으나 그 목적물의 지번 등에 착오를 일으켜 계약서상 그 목적물을 B토지(960-36번지)로 표시하였다고 하여도, A토지에 관하여 이를 매매목적물로 한다는 당사자의 의사의 합치가 있는 이상 그 매매계약은 A토지(960-39번지)에 관하여 성립한 것으로 보아야 한다고 한다(대판 1993. 10. 26, 93다2629) ⑵ 규범적 해석(상대방 입장에서의 해석) 당사자의 내심적 의사를 확정할 수 없는 경우에는 상대방의 신뢰보호를 위하여 표시행위에 따라 노량진공인중개사학원 의 내용을 정하는 규범적 해석이 행하여진다. 규범적해석과 관련된 판례는 부실기업을 인수하면서 종전의 사장에게 6년간 사장으로서의 임금을 주기로 하였는데 계약서의 말미에 “최대한 노력하겠다.”라는 문언을 기재한 경우 법적인 의무는 부담할 수 없지만 사정이 허락하는 한 이행을 하여 주겠다는 취지로 해석함이 타당하다고 한다(대판 1994.3.25 93다32668). ⑶ 보충적 해석(제3자의 입장에서 해석) 자연적 해석과 규범적 해석에 의하여 노량진공인중개사학원 의 유효한 성립이 인정되지만 일정한 점에 관하여 계약의 내용에 공백이나 틈이 있는 경우에 의욕하였을 당사자의 가상적 의사를 보충하는 것이다. 예컨대, 사무실임대차계약이 유효하게 성립한 후에 건물의 입간판을 부착할 수 있는지 여부에 관해서 다툼이 생겼는데 약정한 바가 없다면 임대차계약에 틈이나 공백이 있는 경우로서 사실인 관습 등을 기준으로 보충적 해석이 행해지게 된다. 2. 위 노량진공인중개사학원 해석의 표준 판례에 의하여 발전되어 온 노량진공인중개사학원 해석의 기준은 ① 당사자가 기도한 ‘경제적인 목적’(달성에 부합하도록 해석한다) ⇨ ② ‘사실인 관습’(제106조)(사실인 관습이 있다면 관습을 기준으로 해석한다) ⇨ ③ ‘임의법규’(제105조)(에 규정이 있다면 임의법규를 기준으로 해석한다) ⇨ ④ ‘신의성실의 원칙’(제105․106조)(다른 기준이 없다면 신의칙내지 사회통념에 입각해서 해석한다) 등에 따라 합리적으로 해석한다. ‘사실인 관습’을 기준으로하여 ‘표시행위의 객관적 의미를 탐구’하는 판례 임대인이 임대차계약서의 단서 조항에 권리금액의 기재 없이 단지 ‘모든 권리금을 인정함.’이라는 기재를 한 경우 이의 해석과 관련하여 판례는 ‘관행상’ 권리금은 새로운 임차인으로부터만 지급받을 수 있을 뿐이고 임대인에 대하여는 지급을 구할 수 없는 것이 관행이므로 임대차 종료시 임차인에게 권리금을 반환하겠다고 약정하였다고 볼 수는 없고, 단지……, 임차인의 권리금 회수 기회를 박탈하거나 권리금 회수를 방해하는 경우에 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석해야 할 것라고 한다(대판 2000. 4. 11, 2000다4517). 흠이 있는 의사표시 제3장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 제1절 진의 아닌 의사표시(非眞意表示,단독허위표시, 제107조) ❶ 의 의 표시행위가 표의자의 진의와 다른 의미로 이해된다는 것을 표의자가 스스로 알면서 하는 의사표시를 말한다. 예를 들면 홍길동이 장선녀의 환심을 사기 위해서 돈도 없으면서 명품가방을 사주겠다고 말하는 경우, 직원이 사직의 의사가 없으면서 사직서의 반려를 기대하면서 사장에게 사직의 의사를 표시하는 경우가 그렇다. ❷ 효 과 ⑴ 원칙(유효) 의사표시는 표시된 대로의 효력이 발생한다(제107조 제1항 본문, 표시주의). 상기 예에서 홍길동의 증여의 의사표시와 직원의 사직의 의사표시는 표시대로 증여와 사직의 효과가 생긴다. ⑵ 예외(무효) 상대방이 표의자의 진의 아님을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그 의사표시는 무효로 한다(제107조 제1항 단서, 의사주의). 상기 예에서 장선녀나 사장이 홍길동이나 직원의 진의 아님을 알았거나 알 수는 정황이 있었을 때에는 증여와 사직의 효과가 생기지 않는다. ⑶ 제3자에 대한 효과 비진의의사표시가 예외적으로 무효가 되는 경우에 그 무효는 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제107조 제2항, 상대적 무효). 예컨대 홍길동남이 장선녀에게 환심을 사기 위해서 명품가방을 증여하겠다는 의사를 표시하고 ‘일단’ 인도까지 행한 후에 홍길동남의 의도를 안 장선녀가 제3자 이대길에게 명품가방을 매도한 경우에 나중에 홍길동남은 홍길동과 장선녀간의 증여가 무효라는 것을 이유로 선의의 제3자 이대길에게 반환청구하지 못한다. 법률에서 일반적으로 선의․악의라고 하는 것은 각각 어떤 사정을 알지 못하는 것․어떤 사정을 알고 있는 것을 의미한다. 제2절 (통정)허위표시(가장행위) ❶ 의 의 허위표시는 상대방과 서로 짜고 하는(통정해서 하는) 허위의 의사표시이다. 통정이란 비진의의사표시를 하는 데 관하여 상대방과 합의가 되어 있는 것을 이른다. 예컨대, 금전채권자 A의 강제집행을 면하기 위해서 채무자 홍길동이 자기 친구 장길산과 짜고 홍길동이 자기소유의 부동산을 장길산에게 매매를 원인으로 이전등기 하는 행위가 그것이다. ❷ 효 과 ⑴ 당사자 간의 효력(무효:제108조 제1항) 허위표시는 당사자 사이에서는 언제나 무효이다. 즉 위 사례에서 홍길동과 장길산간의 가장매매행위(통정허위표시행위)는 당사자간에 무효이다. 이행하기 전이면 홍길동이 장길산에게 이전등기를 해줄 의무가 없다. 그런데 이전등기한 후라면 그것은 부당이득(제746조)이 되기 때문에 홍길동은 장길산에게 이전등기말소를 청구할 수 있다. ⑵ 제3자에 대한 효력 허위표시는 원칙적으로 제3자에 대한 관계에서도 무효이다. 다만 노량진공인중개사학원 은 허위표시의 무효는 ‘선의’의 제3자에게 대항하지 못한다(제108조 제2항, 상대적 무효)는 규정을 거래안전상 두고 있다. 즉 홍길동과 장길산간의 가장매매의 무효를 가지고 선의 제3자에게 대항하지 못한다. 예를 들면 홍길동과 장길산간의 가장매매가 무효라는 점을 알지 못한(선의의) 제3자 이대길이 장길산로부터 부동산을 매수하여 이전등기를 한 경우 나중에 홍길동은 통정허위표시의 무효를 가지고 선의의 이대길에게 말소청구하거나 부동산의 반환을 청구하지 못한다. 즉 선의의 이대길은 부동산의 소유권을 취득하게 되고 홍길동은 장길산에게 불법행위(제750조)를 이유로 하는 손해배상을 청구할 수 있게 된다. ❸ 허위표시와 구별되는 은닉행위 예컨대, 아버지 홍길동이 아들 장길산에게 부동산을 증여하고자 하는데, 증여세의 중과세를 걱정하여 매매를 가장하여 이전등기를 행한 경우에 가장매매 뒤에 은폐된 진실한 행위(증여)를 은닉행위라고 한다. 이러한 은닉행위는 그 숨겨진 행위(증여)가 그에 요구되는 성립요건과 효력발생요건을 구비한 때에는 유효하다. 즉 아들 장길산은 유효하게 소유권을 취득하게 된다. 이 점에서 무효가 되는 순수한 통정허위표시와 구별되는 개념이다. 제3절 착오로 인한 의사표시 ❶ 의 의 ㈎ 홍길동은 장길산에게 토지를 1억원에 매도하고자 하였는데, 계약서에 1천만원에 매도한다고 잘 못 표시한 경우는 홍길동의 의사(1억원에 매도한다는 진의)와 표시(1천만원에 매도한다는 표시)의 불일치가 있는 사례이다. ㈏ 장길산은 홍길동 소유의 토지가 개발 될 것이라는 잘 못된 소문을 진실이라고 믿고 홍길동소유의 토지를 1억원에 매수하는 계약을 체결한 경우 장길산의 의사(홍길동의 토지를 1억원에 매수한다는 의사)와 표시(홍길동의 토지를 1억원에 매수한다는 표시)가 일치하지만 이러한 ‘의사’를 결정하게 된 동기(이유)에 착오가 있었던 경우이다. 착오의 의의는 두 가지가 있다. 즉 좁은 의미의 착오란 ㈎의 경우처럼 의사와 표시가 일치하지 않는 의사표시로서 그 불일치를 표의자 자신이 알지 못하는 것이다(의사와 표시의 무의식적 불일치). 넓은 의미의 착오는 ㈎와 ㈏를 포괄하는 개념으로 표의자의 관념과 실제의 무의식적 불일치를 의미한다. ❷ 착오를 이유 취소하기 위한 요건 노량진공인중개사학원 제109조는 착오취소하기 위한 요건으로 ㈎ 노량진공인중개사학원 의 내용의 착오가 있어야 하고, ㈏ 내용의 중요부분에 착오가 있어야 하고 ㈐ 표의자에게 중대한 과실이 없어야 된다고 규정하고 있다. ⑴ 노량진공인중개사학원 내지 의사표시 ‘내용’의 착오 가령 토지를 매수하겠다는 의사표시가 형성되는 과정을 살펴보면 첫 번째로 의사표시를 하게 되는 이유 내지 동기가 형성되고 두 번째로 매매행위의 유효를 의도하는 효과의사를 결정하고 세 번째로 표시행위를 하게 되는데, 이 과정에서 예컨대 100번지 토지를 1억원에 매수하고자 의욕 하였으나 10억원에 매수한다고 잘 못 표시하는 경우, 지번을 혼동하여 매도인 소유의 엉뚱한 물건을 매수한다고 하는 경우가 생길 수 있다. 이러한 경우 의사표시 내용의 착오가 있다고 한다. 그리고 판례는 동기를 의사표시의 내용으로 삼을 것을 상대방에게 표시하면 동기의 착오도 고려된다고 한다. 예컨대 개발되는 토지라고 생각되어 토지를 매수하였는데, 개발되는 토지가 아니었다면 매수인은 계약체결과정상의 표시된 동기의 착오를 이유로 매수의 의사표시를 취소할 수 있는 경우가 있다. ⑵ 중요부분의 착오 먼저 중요부분의 착오가 되려면 먼저 그러한 착오가 없었더라면 표의자가 그러한 의사표시를 하지 않았으리라고 생각될 정도의 중요한 것이어야 하고(주관적 요건), 나아가 보통 일반인도 표의자의 입장에 섰더라면 그러한 의사표시를 하지 않았을 것이라고 인정되어야 한다(객관적 요건) ⑶ 표의자에게 중과실이 없을 것 중대한 과실이란 표의자의 직업, 행위의 종류에 비추어 보통 요구되는 주의를 현저하게 게을리한 것을 말한다(판례). 판례는 공장을 설립하는 자가 새로운 공장을 설립할 목적으로 토지를 매수함에 있어 토지상에 공장을 건축할 수 있는지의 여부를 관할관청에 알아보지 아니한 사안에서 중과실을 인정하였다(대판 1993. 6. 29, 92다38881). ❸ 효 과 노량진공인중개사학원 의 중요한 부분에 착오가 있으면 취소(取消)할 수 있다. 예컨대 홍길동이 장길산에게 자기소유의 토지를 1억원에 매도한다는 의사를 가지고 매매계약서를 작성하였는데, 착오로 1천 만원에 매도한다는 계약서를 잘 못 작성하였고 장길산에게 먼저 이전등기를 하였다면, 이후에 홍길동은 장길산에게 착오를 이유로 매매계약을 취소하고 말소등기를 청구할 수 있다. 그러나 장길산이 이미 선의의 이대길에게 매도하고 이전등기를 한 경우에는 홍길동은 이대길에게 말소등기를 청구하거나 부동산반환을 청구하지 못한다. 제4절 하자 있는 의사표시(사기․강박에 의한 의사표시) ❶ 의 의 사기에 의한 의사표시는 타인의 고의적인 기망행위로 인하여 착오에 빠져서 한 의사표시이다. 예컨대 백화점의 변칙세일광고, 즉 판매가격을 실제보다 높이 책정한 후 이 가격을 기준으로 할인가격을 정하여 실제는 상품의 정상가격으로 판매하거나 홍길동의 토지 옆에 혐오시설이 들어설 예정이라고 기망하여 장길산이 헐값으로 토지를 매수하는 경우가 그 것이다. 강박에 의한 의사표시는 표의자가 타인의 강박행위(해악을 고지하여 공포심을 일으키는 행위)로 인하여 공포심에 사로 잡혀 행한 의사표시이다. 예컨대 장길산이 홍길동에게 토지를 매도하지 않으면 가족을 해치겠다고 해악고지를 한 결과 홍길동이 공포심에 장길산에게 헐값에 매도하는 경우이다. ❷ 효 과 ⑴ 상대방의 사기․강박행위의 경우 취소하지 않는 한 하자 있는 의사표시라도 일단 유효하지만 사기․강박에 기하여 노량진공인중개사학원 를 한 표의자는 이를 취소할 수 있다(제110조 제1항). ⑵제3자의 사기․강박행위의 경우 상대방 있는 의사표시에 있어서는 상대방이 제3자의 사기나 강박을 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여(악의 또는 과실인 경우) 취소할 수 있다(제10조 제2항). 예컨대, 제3자 A가 토지소유자 홍길동을 속이거나, 강박하여 장길산에게 매도하게 한 때에 이후에 홍길동은 상대방 장길산이 이러한 사기나 강박사실을 알았거나 알 수 있었을 때(악의 또는 과실이 있는 때)에 그 매매계약을 취소할 수 있다. ⑶취소와 선의의 제3자의 관계 사기․강박에 의한 의사표시의 취소는 그 취소로써 선의의 제3자에게 대항하지 못한다(제110조 제3항). 예컨대 홍길동이 장길산에게 속아서 헐값으로 그 소유부동산을 장길산에게 매도하고 이전등기를 하였는데, 장길산이 기망자라는 사실을 모르는 선의의 이대길에게 매도하고 이전등기를 한 경우 홍길동은 이후에 홍길동․장길산간의 매매계약의 취소를 가지고 선의의 제3자 이대길에게 말소청구하거나 부동산의 반환을 청구하지 못한다. 다만 홍길동은 기망자 장길산에게 불법행위(제750조)를 이유로 손해배상을 청구할 수는 있을 것이다. 의사표시의 효력발생시기 제4장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 ❶ 우리 노량진공인중개사학원 상 의사표시의 효력발생시기 예컨대, 홍길동이 장길산에게 편지로 매매계약의 취소의 의사표시를 하는 경우, 먼저 홍길동이 편지를 작성하고(표백:表白) , 이어서 편지를 우체통에 투입하고(발신), 편지가 장길산에게 배달될 뒤(도달), 마지막으로 장길산이 편지를 읽고 이해하게 된다(요지:了知). 이 경우 어느 때에 취소의 효력이 발생하는 지가 문제된다. 노량진공인중개사학원 은 격지자나 대화자를 불문하고 도달주의 원칙(제111조 제1항)을 취하고 있다. 의사표시가 도달한 시점, 즉 수신함에 투입하거나, 동거하는 친족․가족․피용인 등이 수령한 경우, 상대방이 수령을 거절하는 경우에는 도달로 인정된다. 그리고 의사표시는 통지와 함께 완성되는 것이므로 통지를 발한 후 그 도달 전에 표의자가 사망하거나 행위능력을 상실하더라도 (도달한다면) 그 효력에는 영향이 없다(제111조 제2항). ❷ 의사표시의 공시송달 예컨대 취소나 해지를 해야 하는데 표의자가 ‘과실 없이 의사표시를 하여야 할 상대방을 알지 못하거나’(예, 상대방이 사망하여 상속인이 누구인지 알지 못하거나) ‘상대방의 소재(주소)를 알지 못하는 경우’(예, 상대방이 누구인지는 알고 있으나 그가 현재 있는 곳을 알지 못하는 경우)에 법원의 공시에 의하여 하는 의사표시이다(제113조). 법원에 게시한 날로부터 2주일이 경과하면 다음 날 상대방에게 도달한 것으로 본다(민사소송법 제196조 제1항). ❸ 수령무능력자(행위무능력자)에 대한 의사표시의 효력 표의자는 무능력자(예, 어린 아이)에 대하여 그 의사표시(의 도달)로써 대항하지 못한다(제112조 본문). 그러나 상대방이 수령무능력자이더라도 법정대리인(예, 부모)이 의사표시 도달을 안 경우에는 대항할 수 있다. 노량진공인중개사학원 의 대리 제5장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 제1절 서 설 ❶ 대리제도의 의의 예컨대 홍길동이 장길산에게 자신소유의 부동산을 대신 매도해줄 것을 의뢰하고 이어서 대리인 장길산이 상대방 이대길에게 부동산을 매도하는 계약을 체결하면 그 효과는 본인 홍길동에게 미친다. 이렇게 타인(대리인)이 본인을 위한 의사표시를 하고 그 법률효과가 직접 본인에게 귀속하게 하는 제도를 대리제도하고 한다. 행위자와 효과의 귀속자가 나뉘는 특색이 있다. ❷ 대리제도의 기능 ⑴ 사적자치(私的自治)의 확장(임의대리) 예를 들어 상점의 주인이 바빠서 지배인이나 점원을 채용하여 사장을 대리하여 판매를 하도록 하는 경우 사장의 활동범위(사적차치의 범위)는 크게 늘어 난다. 이와 같이 임의대리제도는 사적자치를 확장하는 기능을 한다. ⑵ 사적자치(私的自治)의 보충(법정대리) 젖먹이 어린아이는 스스로 노량진공인중개사학원 를 할 수 없다. 그런데 이러한 어린아이 장길산에게 그의 할아버지가 부동산을 증여하려고 하는 경우에 부모님이 장길산을 대리하여 할아버지와 증여계약을 체결할 수 있다. 이 경우에 부모님을 법정대리인이라고 하고 이러한 법정대리는 사적자치를 보충하는 기능을 하게 된다. 제2절 대리권(본인과 대리인 간의 관계) ❶ 임의대리권의 범위와 제한 ⑴ 대리권의 범위 ①법정대리권의 범위：법률에 의해서 그 범위가 정해진다. ②임의대리권의 범위：신의칙에 의한 수권행위(授權行爲:대리권 수여행위)해석으로 정해진다. 즉 판례는 ‘수권행위를 통한 임의대리권에는 그 권한에 부수하여 필요한 한도에서 수동대리권(受動代理權: 상대방의 의사표시를 수령할 수 있는 대리권)을 포함하는 것으로’ 보았고(대판 1994. 2. 8, 93다39379), ‘부동산의 매도권한을 수여받은 대리인은 특별한 다른 사정이 없는 한 중도금이나 잔금을 수령할 수도 있고, 나아가 매매계약의 체결과 이행에 관하여 포괄적으로 대리권을 수여받은 대리인은 매매대금지급기일을 연기하여 줄 권한도 가지는 것’으로 해석하였다(대판 1992. 4. 14, 91다43107). ⑵ 임의 대리권의 범위를 정하지 않은 경우 대리권의 범위가 수권행위해석을 통해서도 불명확한 경우는 어떤 범위 내에서 대리행위를 할 수 있는가? 노량진공인중개사학원 에 보충규정을 두고 있다. ① 보존행위：무제한으로 가능하다. 즉 보존행위는 재산의 현재모습을 유지하는 행위(현상유지행위)인데, 예컨대 홍길동의 재산관리 대리인 장길산은 홍길동소유의 가옥을 수선하는 수선계약을 체결할 수 있고 홍길동 소유의 미등기 토지를 보존등기하는 행위를 대리할 수 있다. ② 이용행위․개량행위：이용행위(利用行爲)는 수익을 도모하는 행위로서 홍길동소유의 건물을 재산관리 대리인 장길산이 이대길에게 임대하거나 홍길동의 금전을 이대길에게 이자부로 대여하는 행위 등을 할 수 있다. 개량행위(改良行爲)는 물건이나 권리의 사용가치 또는 교환가치를 증가시키는 행위로서, 홍길동의 무이자의 금전채권을 대리인 장길산이 이자부채권으로 바꾸는 행위 등이 그 예이다. 다만, 물건이나 권리의 성질이 변하지 않는 범위 내에서 가능하다. 즉 홍길동의 대리인 장길산이 홍길동의 밭을 논으로 바꾼다든지 홍길동의 예금을 주식으로 바꾸는 것은 허용되지 않는다. ⑶ 대리권의 제한 ① 공동대리： 법률 또는 수권행위로 공동대리를 정한 경우에는 공동으로 본인을 대리해야한다. 즉 대리권 제한사유가 된다. 예컨대 미성년자의 재산관리대리행위는 부모가 공동으로 해야 한다는 규정이 있는 경우에는 부모공동으로 자녀의 재산관리를 대리해야 한다. 그러나 복수의 대리인이 있는 경우에 법률 또는 수권행위로 공동대리 해야 된다는 제한이 없다면 각자가 단독으로 본인을 대리할 수 있다. 단독대리가 원칙이다(제119조). ② 자기계약․쌍방대리의 금지 ㉠ 의의：자기계약은, 예컨대, 사장 A로부터 부동산매각의 대리권을 수여받은 직원 B가 스스로 매수인이 되는 경우이다. 이 것이 허용된다면 시세보다 저렴하게 직원이 사장의 부동산을 매수하는 계약을 체결할 우려가 있다. 쌍방대리는, 예컨대, B가 매도인 A의 대리인으로서 또 한편으로는 매수인 C의 대리인의 자격에서 매매계약을 B 혼자서 체결하는 경우이다. 이 것이 허용된다면 대리인이 한 쪽 편을 들어 다른 한 쪽 본인을 해할 수 있다. ㉡ 허용범위：자기계약은 본인(사장A)이 불이익해질 우려가 있고 쌍방대리는 대리인이 한 쪽 본인의 편을 들 수 있기 때문에 다른 한 쪽 본인의 이익을 해할 우려가 있다. 따라서 원칙적으로 자기계약과 쌍방대리는 금지되나, 예외적으로 본인의 허락이 있거나 확정된 채무이행의 경우에는 허용이 된다. 예컨대, 금전출납권이 있는 대리인이 본인(회사)에 대하여 채권을 가지고 있는 경우에 그 기한이 도래하여 본인의 저금으로부터 찾아내어 변제에 충당(채무이행)할 수 있는 경우(자기계약) 등은 허용된다. ❷ 대리권의 남용 예컨대 은행 상업은행의 예금담당 대리인 장길산이 고객 이대길으로부터 예금 1억원을 받은 후에 자기 애인에게 갖다 주거나 자기 친구의 사업자금으로 빌려준 경우에 고객 이대길은 은행 상업은행을 상대로 예금계약의 유효를 주장하면서 예금반환을 청구할 수 있는가? 이에 대해서 판례는 원칙적으로 예금계약은 유효하여 고객은 은행을 상대로 예금반환을 청구할 수 있지만 상대방 고객 이대길이 대리인 장길산의 배임적 행위(대리권남용)을 알았거나 알 수 있는 정황이 있다면 제107조1항 단서(비진의 표시규정)의 유추해석상 예금계약은 무효라고 판시한다. 즉 이 경우에 고객은 은행을 상대로 예금반환을 청구할 수 없다. 제3절 대리행위(대리인과 상대방 간의 관계) ❶ 주 체 대리행위의 주체는 대리인과 상대방이다. ❷ 대리의사의 표시(현명주의) 대리인의 행위가 대리행위로서 성립하려면 본인을 위한 것임을 표시하여야 한다. 예컨대, A가 B에게 주택을 매수해달라는 대리권을 수여하였고 이후에 매수인을 대리할 당시에 대리인이 ‘매수인 Ａ의 대리인 Ｂ’라고 표시하지 않고 ‘매수인 Ｂ’라고 표시하였다면, 이는 본인을 위한 것임을 표시하지 않고 자기를 위한 것으로 표시한 것이다. 이 경우 Ｂ는 스스로 그 계약에 대해서 책임을 져야 하며, 자신을 위하여 계약을 할 진의가 없이 그렇게 표시하여다는 것을 이유로 착오에 기한 취소를 하지 못한다. 그러나 상대방이 대리인으로서 한 것임을 알았거나 알 수 있었을 때에는 대리행위가 성립하고 직접적으로 본인에 대하여 그 효과가 발생한다(제115조 단서). 예컨대, 대리인 Ｂ가 계약서에 ‘매수인 Ｂ’라고 표시하였어도, Ｂ는 대리인일 뿐이며 매도당사자는 따로 있다는 사실을 매수인 Ｃ가 알았거나 알 수 있었던 사정이 존재한다면, Ａ와 Ｃ 간의 계약이 성립된다는 것이다. 대리인은 반드시 대리인임을 표시하여 의사표시를 하여야 하는 것은 아니고 ‘본인명의’로도 할 수 있다(대판 1963. 5. 9, 63다67). 예컨대, Ａ가 부동산을 담보로 제공함에 있어 Ｂ에게 그에 관한 대리권을 주었다면, Ｂ가 근저당권설정계약을 체결함에 있어서 대리관계를 표시함이 없이 대리인 자신이 본인 Ａ 의 이름으로 행위하고 본인 A의 인장을 날인하였어도 Ｂ가 자신의 대리권한 범위 안에서 한 것인 이상 그 효력은 본인인 Ａ에게 미친다(대판 1987. 6. 23, 86다카1411). ❸ 대리행위의 하자와 대리인의 능력 ⑴ 대리행위의 하자 홍길동이 장길산에게 부동산을 매도해 달라고 부탁한 바가 있는데, 이후에 상대방 매수인 이대길이 대리인 장길산의 사기․강박에 의하여 매수의 의사표시를 한 경우에 상대방 매수인 이대길은 본인인 매도인 홍길동이 그 사실을 알았는지 여부를 묻지 않고 그 의사표시를 취소할 수 있다. 그리고 본인이 사기․강박을 받았다 하더라도 대리인이 사기 또는 강박을 받지 아니한 이상 그 행위를 취소할 수 없다. 즉 대리행위에 있어서 의사의 흠결, 사기, 강박, 선의, 악의, 과실 등은 모두 ‘대리인을 기준’으로 결정한다(제116조 제1항). 이러한 하자에서 생기는 효과(취소권 등)는 역시 본인에게 귀속한다. ⑵ 대리인의 능력 대리인이 행위능력자임을 요하지 않는다(제117조). 이는 본인이 무능력자를 대리인으로 정한 이상 나중에 무능력을 이유로 취소할 수 없다는 취지이다. 즉 홍길동이 18세인 미성년자인 장길산을 매수대리인으로 정한 경우에 그 행위를 나중에 미성년자의 행위라는 이유로 취소할 수 없다. 제4절 대리의 효과(본인과 상대방 간의 관계) 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속한다(제114조). 예컨대, 대리인이 가옥을 매수한 경우에 가옥소유권의 이전청구권, 등기청구권 등뿐만 아니라 그 가옥에 하자가 있으면 담보책임이, 대리인이 사기나 강박을 당하였으면 취소권 등이 모두 본인에게 귀속한다. 제5절 복대리 ❶ 복대리의 의의 복대리란 복대리인에 의한 대리를 말한다. 예컨대 매도인 홍길동이 장길산에게 부동산 매도의 대리권한을 수여했으나 대리인 장길산이 부득이한 사정이 있어 이대길을 홍길동의 매도대리인(복대리인)으로 선임한 경우에 복대리인 이대길과 부동산 매수인 김복길간의 복대리행위를 말한다. ❷ 대리인의 복임권과 책임 ⑴ 임의대리인의 경우 원칙적으로 복임권이 인정되지 않으나 예외적으로 본인의 승낙이 있거나 부득이한 경우는 복대리인 선임이 가능하다(제120조). 이 경우 선임․감독상의 (고의․과실)책임을 본인에게 부담한다(제121조 제1항). 즉 복대리인으로 선임된 자가 불성실한 사람임을 알면서도 알 수 있었음에도 선임한 사실이 있거나 지시․감독을 태만히 한 사실이 있었고, 나아가 복대리인이 배임적 행위를 한 결과 본인에게 피해가 생긴 경우에는 대리인이 본인에게 피해배상을 해야 한다. 그러나 본인의 지명에 의하여 복대리인을 선임한 경우에는 그 부적임 또는 불성실함을 알고 본인에게 통지나 그 해임을 태만한 경우에만 책임을 진다(제121조 제2항). ⑵ 법정대리인의 경우 언제든지 복대리인 선임권이 있다(제122조 본문). 따라서 법정대리인은 원칙적으로 복대리인의 행위에 대한 모든 책임을 부담(무과실책임)한다. 예컨대 사망한 부모로부터 재산을 상속받은 미성년자의 재산관리 대리인 삼촌은 언제든지 복대리인을 선임할 수 있다. 그런데 권한이 큰 만큼 책임도 크다. 즉 복대리인의 재산관리 잘 못으로 인해 조카에게 피해가 생긴 경우에는 삼촌인 법정대리인이 언제나 조카 본인에게 그에 대한 피해배상을 해야 한다. 다만 부득이한 사유로 복대리인을 선임한 때에는 선임․감독에 대한 책임만 (고의․과실)부담한다(제122조 단서). 제6절 무권대리 ❶ 서 설 대리행위의 다른 요건을 갖추고 있지만 대리권 없이 행한 대리행위를 무권대리(광의의 무권대리)라고 하며, 이것을 나누어 설명하면 본인에게도 책임의 일부가 있다고 생각되는 특별한 사정이 존재하면 표현대리로, 특별한 사정이 존재하지 않는 경우는 협의의 무권대리라고 한다(다수설). 예컨대 ㈎ 홍길동 사장이 직원 장길산에게 부동산 매도의 대리권을 수여하지 않았는데, 장길산이 홍길동의 인감도장, 신분증 등을 절취하여 이대길에게 홍길동의 대리인으로 매도하였다. ㈏ 홍길동사장이 이대길에게 자신의 직원 장길산에게 건물매도의 대리권을 수여한 바 있다고 말한 바가 있는데(표현한 바가 있는데), 실제로는 장길산에게 아직 대리권을 수여하지 않았다. 그 사이에 직원 장길산이 매매대금을 횡령하기 위하여 홍길동을 대리하여 이대길에게 부동산을 매도하였다. 위 두 사례에서 장길산은 대리권이 없이 홍길동을 대리하여 부동산을 매각한 사례이다. 즉 무권대리 사례이다. 그런데 차이점은 ㈎의 사례는 무권대리행위에 대한 본인의 책임이 없는 경우이지만 ㈏의 사례는 무권대리행위에 대해서 본인에게 일부 책임이 있다. 즉 상대방 이대길에게 장길산을 자신의 대리인이라고 표현한 책임이 있는 것이다. 이 모든 경우가 무권대리이지만 양자를 구별하기 위해서 ㈎의 경우를 좁은 의미의 무권대리 ㈏의 경우를 표현대리라고 한다. 즉 무권대리에는 표현대리와 협의의 무권대리 두가지가 있다. ❷ 협의의 무권대리(계약의 무권대리) ⑴ 의 의 위 ㈎의 사례가 협의의 무권대리의 경우이다. 즉 무권대리 가운데 표현대리가 아닌 경우가 협의의 무권대리이다. ⑵ 본인에 대한 효과 ① 본인에 대한 효과 ㉠ 일반적 효과：원칙적으로 본인에게 아무런 효력이 없다(제130조). 본인은 추인을 원하지 않는 경우에 그 냥 내버려 두어도 된다. 그러나 본인 스스로 그 효과를 받기를 원한다면 막을 이유가 없다. 그래서 무권대리를 유동적 무효로 하여 추인(추후에 무권대리행위를 인정하는 것) 또는 추인거절에 따라서 그 효과를 확정시킬 여지를 남겨두고 있다. ㉡ 본인의 추인권(追認權)(제132조) ⓐ 추인의 효과：본인이 무권대리행위를 추인하면 계약시에 소급하여(처음부터) 대리권이 있었던 것과 같은 효과가 발생한다. ⓑ 추인의 상대방：추인은 상대방이나 무권대리인에 대하여 하여야 한다. 그러나 무권대리인에 대하여만 한 경우에 상대방이 추인이 있었던 사실을 알지 못한 때에는 상대방에 대하여 추인의 효과를 주장하지 못한다(제132조). ㉢본인의 추인거절권(제132조)：본인이 추인을 거절하면 무권대리행위는 확정적으로 무효로 된다. ⑶ 상대방에 대한 효과 ① 상대방의 최고권(催告權)(제131조)：상대방은 무권대리에 대한 선의․악의와 관계없이 상당한 기간을 정하여 그 기간 내에 추인할 것인지의 여부를 확답하라는 취지를 표시하여 본인에 대하여 최고할 수 있다. 그 기간 내에 확답을 발하지 않는 경우에는 추인의 거절이 있는 것으로 본(제131조). ② 상대방의 철회권(제134조)：상대방이 계약 당시에 무권대리인임을 알지 못한 경우(선의)에 한하여, 본인이 아직 추인하지 않고 있는 동안 그 계약을 철회할 수 있다. ⑷ 상대방과 무권대리인 사이의 효과(제135조：무권대리인의 책임) 위 ㈎의 사례에서 본인 홍길동이 추인을 거절하는 경우 상대방 매수인 이대길은 본인 홍길동에게 대리행위의 유효를 주장할 수 없게 된다. 그렇다면 상대방 이대길은 무권대리인 장길산에게 부동산을 이전해 주든지 손해배상을 하라고 청구할 수 있는데, 다만 상대방 이대길이 행위 당시에 장길산에게 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었던 때, 또는 무권대리인이 행위무능력자인 경우에는 그러한 이행책임이나 손해배상책임을 묻지 못한다(제135조 제1항). ❸ 표현대리 ⑴ 서 설 표현대리란 대리행위자에게 대리권이 없음에도 불구하고 마치 있는 것과 같은 외관의 형성에 본인에게 일정한 원인이 있는 경우에 본인에게 책임을 인정하는 제도이다. ⑵ 종 류 노량진공인중개사학원 상 표현대리에는 3가지가 있다. 즉 대리권수여의 표시에 의한 표현대리(제125조), 권한을 넘은 표현대리(제126조), 대리권소멸후의 표현대리(제129조)가 그 것이다. ① 제125조의 대리권수여 표시에 의한 표현대리는 본인이 대리인에게 대리권을 수여한 바가 없으면서도 그에게 대리권을 수여하였다고 상대방에게 표시한 경우에 그 대리인에 의하여 행해진 대리이다. 위 (나)의 사례가 그 예이다 ② 제126조의 권한을 넘은 표현대리는 기본적으로 대리권을 가지고 있는 대리인이 자신의 대리권을 넘어서 월권행위를 한 경우이다. 예를 들면 홍길동이 장길산에게 자신의 토지에 저당권을 설정하고 금전을 대출받아 오라고 부탁하였는데, 장길산이 이대길에게 그 토지를 매각해 버린 경우이다. ③ 제129조의 대리권 소멸후의 표현대리는 대리권을 가지고 있던 자가 대리권이 소멸한 후에 대리행위를 한 경우이다. 예컨대 홍길동회사의 직원으로서 수금대리권을 가졌던 장길산이 회사를 퇴사한 후에 즉 수금대리권이 없어진 후에 그 사실을 전혀 모르는 선의․무과실의 상대방 이대길로부터 수금을 계속한 경우가 그렇다. ⑶ 표현대리의 효과 표현대리의 요건을 충족하면 본인은 표현대리행위에 대하여 책임을 진다. 다만 표현대리는 무권대리의 성질을 가지고 있으므로 협의의 무권대리에 관한 규정이 표현대리에도 적용된다. 예컨대 본인은 표현대리행위를 적극적으로 무권대리행위로써 추인할 수도 있다. 다만 표현대리행위가 성립되는 경우에 상대방은 본인에게 그 효과를 주장할 수 있으므로 상대방이 무권대리인에게 바로 제135조에 의한 무권대리인의 책임(이행 또는 손해배상책임)을 물을 수는 없는 것으로 본다(다수설). 노량진공인중개사학원 의 무효와 취소 제6장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 제1절 서 설 노량진공인중개사학원 의 무효란 노량진공인중개사학원 는 성립하였지만 성립 당시부터 법률효과가 당연히 발생하지 않는 것으로 확정되어 있는 것이고, 노량진공인중개사학원 의 취소란 일단 유효하게 성립한 노량진공인중개사학원 의 효력을 행위시에 소급하여 소멸하게 하는 특정인의 의사표시이다. 결국 취소가 있을 경우에는 무효의 경우와 취소의 경우에 노량진공인중개사학원 의 효과가 발생하지 않는다는 점에서는 같다. 그러나 무효의 경우에는 누구의 주장을 기다리지 않고서 당연히 처음부터 효력이 없는데 비하여, 취소의 경우에는 일단 유효하게 효력을 발생하였다가 특정인(취소권자)이 취소를 주장하는 때에 비로소 효력이 없는 것으로 된다는 데 근본적인 차이점이 있다. 그리고 어떤 경우에 취소로 하고 무효로 할 것인가는 법률이 정하기 나름이다. 즉 입법정책의 문제이다. 보통 법질서의 이상이 비추어 볼 때 도저히 용납할 수 없는 경우에는 무효로 하고, 효력의 부정을 특정인에게 맡겨도 무방한 때에는 취소로 규정한다. 제2절 노량진공인중개사학원 의 무효 ❶ 무효의 종류 ⑴ 절대적 무효와 상대적 무효 ① 절대적 무효：누구에게나 주장할 수 있는 무효로서 강행법규위반의 노량진공인중개사학원 , 의사무능력자의 행위, 반사회질서의 행위 등이다. ② 상대적 무효：특정인에 대하여는 주장할 수 없는 무효이다. 즉 (통정)허위표시, 상대방의 인지가능성이 있는 비진의표시의 두 가지는 선의의 제3자에게 무효를 주장할 수 없다. ⑵ 전부무효와 일부무효 노량진공인중개사학원 의 일부분이 무효인 때에는 그 전부를 무효로 한다. 그러나 그 무효부분이 없더라도 노량진공인중개사학원 를 하였을 것이라고 인정될 때에는 나머지 부분은 무효가 되지 않는다(제137조). 이를 일부무효의 법리라고 한다. 국토의계획및이용에관한법률상 허가구역 내의 토지와 지상건물을 일괄하여 매매하였는데, 토지거래허가가 나지 않은 경우(노량진공인중개사학원 의 일부무효의 경우) 판례는 매수인이 토지에 관한 당국의 허가가 없으면 건물만이라도 매수하였을 것이라고 볼 수 있는 특별한 사정이 없는 한 매매행위는 전부무효라고 한다. 따라서 매수인은 건물만의 이전등기를 청구하지 못한다(대판 1992. 10. 13, 92다16836). ⑶ 확정적 무효와 유동적 무효(불확정적 무효) ① 확정적 무효：노량진공인중개사학원 의 무효는 원칙적으로 확정적․계속적으로 효력을 발생하지 않으며, 추인을 하여도 효력이 생기는 것이 아니다(제139조 본문). ② 유동적 무효(schwend unwirksam) ㉠ 의의：현재 노량진공인중개사학원 의 효력이 발생하지 않으나 추후에 노량진공인중개사학원 를 유효하게 할 요건을 갖추면 노량진공인중개사학원 시에 소급하여 또는 장래에 향하여 유효로 되는 법적 상태를 말한다. 예를 들어, 본인의 추인이 필요한 경우로서 무권대리행위, 관청의 허가․인가를 필요로 하는 토지거래구역내의 노량진공인중개사학원 등이다. 즉 국토의계획및이용에관한법률상의 규제구역내의 토지 등의 거래계약은 관할관청의 허가를 받아야만 그 효력이 발생하고 허가를 받기 전에는 물권적 효력(물권변동의 효력)은 물론 채권적 효력도 발생하지 아니하는 유동적 무효라고 보아야 할 것이다(대판 1993. 6. 22, 91다21435). 따라서 당사자는 그 계약에 따른 이행을 청구할 수 없고, 또한 채무불이행을 이유로 거래계약을 해제하거나 손해배상을 청구할 수도 없다(대판 1997. 7. 25, 97다4357). 그러나 일단 허가를 받으면 그 계약은 소급하여 유효한 계약이 된다(대판 1993. 6. 22, 91다21435). ❷ 무효행위의 추인 무효행위는 추인하여도(무효행위 자체를 추인하여도) 효력이 생기지 않는 것이 원칙이다(제139조 본문). 다만 당사자가 무효임을 알고 추인한 때에는, 그 때부터 즉 비소급적으로 새로운 노량진공인중개사학원 를 한 것으로 본다(제139조 단서). 예컨대, 매매에 관한 허위표시의 당사자가 추인을 하면 그때부터 새로운 매매계약을 체결한 것으로 본다. 그러나 모든 무효행위가 추인될 수 있는 것은 아니다. 강행법규위반의 행위나 반사회질서행위, 불공정한 노량진공인중개사학원 등은 이를 몇 번 추인하여도 유효한 것으로 되지 못한다. 제3절 노량진공인중개사학원 의 취소 ❶ 노량진공인중개사학원 상의 취소 노량진공인중개사학원 상의 취소사유(법정의 4가지)는 ㉠ 행위무능력자의 노량진공인중개사학원 , ㉡ 착오로 인한 의사표시, ㉢ 사기․강박에 의한 의사표시에 한한다. ❷ 취소권자(제140조) ① 무능력자, ② 착오․사기․강박으로 의사표시를 한 자, ③ 이들의 대리인(임의대리인, 법정대리인). 단, 임의대리의 경우에는 행위의 효과가 본인에게 귀속되기 때문에 임의대리인은 취소권자가 아니다. 그러나 본인으로부터 취소권의 수권이 따로 있다면 취소권자가 될 수 있다. ④ 이들의 승계인[포괄승계인(예, 상속인) 및 특정승계인(예, 매수인) 포함]. 단, 취소권만의 승계는 인정되지 않는다. 예컨대, 토지소유자 Ａ가 사기를 당하여 헐값의 지료로 Ｂ에게 지상권을 설정한 후에 Ａ가 사망하였다면 그의 상속인 A가 포괄승계인으로서 지상권 설정계약을 취소할 수 있다. 만일, Ａ가 사기 당했음을 모르고 그 토지를 C에게 매도하였다면, 지상권설정자로서의 지위를 승계하는 C도 특정승계인으로서 지상권 설정계약을 취소할 수 있다. ❸ 취소의 상대방 계약의 취소에 있어서 상대방은 당사자이다. 따라서 취소의 의사표시 전에 권리가 제3자(전득자)에게 이전된 경우에도 제3자는 상대방이 되지 못한다. 예컨대, Ａ가 Ｄ에게 사기를 당하여 그 소유의 토지를 Ｂ에게 매도하고 Ｂ는 다시 이를 Ｃ에게 매도한 경우, Ａ는 사기를 이유로 하는 취소의 의사표시를 Ｂ에게 하여야 한다. ❹ 취소권의 효과 ⑴ 소급적 무효 취소가 있으면 그 노량진공인중개사학원 는 처음부터 무효인 것으로 된다(제141조 본문). 다만, 사기․강박․착오에 의한 의사표시의 취소는 그 효과는 상대적으로 선의의 제3자에게 대항할 수 없다(상대적 취소). 그러나 무능력을 이유로 하는 취소의 효과는 절대적으로 선의의 제3자에게도 대항할 수 있다. 가령 18세 미성년자 홍길동이 그 소유의 부동산을 그의 부모(법정대리인)의 동의 없이 장길산에게 매도하고 이전등기를 해주었고 장길산은 선의의 이대길에게 매도하고 이전등기를 해준 경우에 나중에 홍길동은 장길산에게 매매계약을 취소하고 이대길에게 말소등기와 부동산의 반환을 청구할 수 있다. ⑵ 부당이득반환의무 아직 이행 전이면 이행할 필요가 없고 이미 이행된 것에 대해서는 서로 주고 받은 것에 대한 부당이득반환의 문제가 생긴다. 다만 무능력자는 선의․악의를 불문하고 받은 이익이 현존하는 한도에서 반환하면 된다(제141조 단서). 예컨대, 위 사례에서 미성년자가 부동산을 매각한 대금을 소비하였다면 쓰고 남은 돈(현존이익)을 부당이득으로 반환하면 된다. ❺ 취소할 수 있는 노량진공인중개사학원 의 추인 추인이란 취소할 수 있는 노량진공인중개사학원 를 취소하지 않겠다는 의사표시로, 추인에 의하여 취소할 수 있는 행위는 확정적으로 유효하게 된다. 이는 취소권의 포기를 의미하며 단독행위로서 형성권이다. 그런데 추인은 취소원인(무능력, 착오, 사기, 강박)이 종료된 후에 하여야 한다. 예컨대 미성년자는 성년이 된 이후에 자신의 노량진공인중개사학원 를 추인할 수 있다. 그러나 법정대리인은 언제나 추인이 가능하다. ❻ 상대방보호 ⑴ 법정추인 ① 의의：취소할 수 있는 노량진공인중개사학원 에 관하여 일정한 사유가 있는 때에는 법률상 당연히 추인하는 것으로 간주하는 것을 말한다. ② 요 건 예컨대, A가 건축이 제한되어 있는 자기소유의 토지를 아무런 제한이 없는 것으로 B를 기망하여 시가보다 훨씬 비싸게 매도하는 계약을 체결한 경우, B가 사기당한 사실을 알면서도(즉, 취소원인이 종료한 후) A에게 대금을 지급(이행)하였다면(제145조 제1호), 법정추인이 되어 취소할 수 없게 된다. 뿐만 아니라 역시 사기당한 사실을 알면서도 A에게 이전등기의 청구를 하거나(제145조 제2호), 자신의 대금채무를 가옥으로 대신 주는 채무로 바꾸는 경개계약을 체결하거나(제145조 제3호), 자신의 대금채무의 변제를 담보하기 위하여 보증인을 세우면(담보제공)(제145조 제4호) 역시 법정추인이 되어 취소권이 소멸된다. 나아가 B가 A로부터 이전받은 토지를 사기당한 사실을 알면서도 다시 C에게 매도한 경우(권리의 양도)에도 마찬가지이고(제145조 제5호) 또한 B가 A를 상대로 목적토지의 명도청구소송을 제기하여 승소판결을 받은 후 사기사실을 알면서 명도집행을 하였다면(제145조 제6호) 역시 취소권이 배제된다. 결국 법정추인으로 인정되기 위해서는 3가지 요건을 충족해야 한다. 첫째 법정추인사유가 있어야 한다. 즉 취소할 수 있는 행위에 의하여 생긴 채무의 전부나 일부의 이행, 이행의 청구, 경개(更改), 담보제공, 취소할 수 있는 행위로 취득한 권리의 전부나 일부의 양도, 강제집행의 사유 중 어느 하나가 있어야 한다. 둘째 위 사유가 추인할 수 있은 후에, 즉 취소원인이 종료된 상태에서 행해졌어야 한다. 셋째 취소권자가 이들 행위를 하면서 추인하는 것이 아니라는 이의를 달지 않았어야 한다. 이들의 요건을 충족하면 추인이 있었던 것 같은 효과가 생긴다. 즉 취소할 수 있는 행위는 확정적으로 유효하게 된다. ⑵ 취소권의 제척기간(단기소멸) 취소권은 추인할 수 있는 날로부터 3년 내에, 노량진공인중개사학원 를 한 날로부터 10년 내에 행사하여야 한다(제146조). 예컨대, 기망당하여 체결한 계약은 기망상태를 벗어난 날로부터 3년이 지나면 취소할 수 없게 된다. 또는 노량진공인중개사학원 를 한 날로부터 10년이 경과 하면 취소할 수 없게 된다. 그리고 위 3년 또는 10년의 행사기간 중 먼저 만료하는 것에 따라 취소권이 소멸한다. 예컨대 홍길동이 장길산에게 속아서 그의 토지를 장길산에게 싸게 판 경우에는 홍길동은 속은 것을 안 때로부터 3년이 경과 되었으면 홍길동이 계약을 맺은 지 10년이 되지 않았더라도 홍길동은 더 이상 취소하지 못하게 된다. 또한 속은 줄 모르는 상태에서 10년이 경과 된 경우에도 홍길동은 더 이상 취소하지 못하게 된다. 노량진공인중개사학원 의 부관(조건과 기한) 제7장 제1편 노량진공인중개사학원 총칙 제1절 서 설 노량진공인중개사학원 의 부관(附款)이란 노량진공인중개사학원 의 효과의 발생 또는 소멸을 제한하기 위하여 당해 노량진공인중개사학원 의 내용의 일부로 부가되는 약관을 말한다. 이에는 조건과 기한이 있다. 제2절 조 건 ❶ 의 의 노량진공인중개사학원 의 효력의 발생 또는 소멸을 장래의 ‘불확실한 사실’의 성부에 의존케 하는 노량진공인중개사학원 의 부관을 조건이라고 한다. 기한은 장래에 ‘반드시 발생’하는 사실이며, 이 점이 조건과 기한의 다른 점이다. ❷ 정지조건과 해제조건 ⑴ 정지조건 노량진공인중개사학원 의 효력이 장래의 불확실한 사실의 성취에 의존하여 발생하게 되는 조건이다. 예컨대, “결혼하면 집을 사주겠다.”라는 계약에서 결혼이 정지조건이다. 정지조건이 성취되면 그 행위의 효력이 발생하고 해제조건이 성취되면 그 행위의 효력이 소멸하게 된다. ⑵ 해제조건 노량진공인중개사학원 의 효력이 장래의 불확실한 사실의 성취에 의존하여 소멸하게 되는 조건이다. 예컨대, “취직할 때까지 생활비를 지급하겠다.”라는 계약에서 취직이 해제조건이다. ❸ 조건이나 기한에 친하지 않은 노량진공인중개사학원 ⑴ 종 류 ① 공익상 불허되는 행위：조건을 붙이면 선량한 풍속 기타 사회질서를 문란하게 하는 경우, 예컨대 혼인․이혼․입양․인지 등과 같은 신분행위의 경우에는 상대방의 동의를 얻었다 하더라도 조건이나 기한을 부가하여서는 안 된다. ② 사익상 불허되는 행위：단독행위에 조건을 붙이면 상대방의 법적 지위를 매우 불안정하고 불리한 것으로 만들 우려가 있다. 따라서 해제, 해지, 취소, 추인등의 단독행위에는 원칙적으로 조건을 붙이지 못한다. 그러나 단독행위의 경우에도 상대방의 동의가 있는 단독행위, 상대방에게 이익만을 주는 단독행위(채무의 면제․유증), 상대방에게 일정한 기간을 정하여 채무이행을 최고함과 동시에 그 기간 내에 이행이 없을 때에는 계약을 해제된 것으로 한다는 정지조건부해제의 의사표시는 허용된다(대판1970.9.29, 70다1508). ⑵ 효 과 조건이나 기한에 친하지 않는 노량진공인중개사학원 에 조건이나 기한을 붙이면 원칙적으로 노량진공인중개사학원 전부가 무효로 된다. 제3절 기 한 ❶ 의 의 노량진공인중개사학원 의 효력의 발생․소멸 또는 채무의 이행을 장래에 발생할 것이 객관적으로 확실한 사실에 의존하게 하는 부관을 말한다. ❷ 종 류 ⑴ 시기와 종기 시기란 노량진공인중개사학원 의 효력의 발생 또는 채무이행의 시기를 장래의 확정적 사실의 발생에 의존케 하는 기한을 말한다(예, 내년 1월 1일부터 임대한다). 반면에 종기는 노량진공인중개사학원 의 효력의 소멸을 발생케 하는 기한을 말한다(예, 내년 12월 31일까지 임대한다). ⑵ 확정기한과 불확정기한 발생하는 시기가 확정되어 있는 기한이 확정기한이고, 발생하는 시기가 확정되어 있지 않은 기한을 불확정기한이라고 한다(예, 홍길동이 장길산에게 우리 집 개가 죽으면 개집을 너에게 주겠다고 약속하는 경우). ❸ 기한의 이익 ⑴ 의 의 기한의 이익이란 시기 또는 종기가 도래하지 아니함으로써 당사자가 받는 이익을 말한다. 예컨대 1년간 무이자소비대차가 있는 경우에 채무자는 1년간 금전을 사용할 수 있는 기한의 이익이 있는 것이다. ⑵ 기한의 이익을 갖는 자 채무자만 이익을 가지는 경우 무이자 소비대차의 차주(借主), 사용대차의 차주 쌍방이 이익을 가지는 경우 임대차계약에서의 임대인과 임차인, 이자부 소비대차에서의 대주와 차주 분명하지 않은 경우 기한은 채무자의 이익을 위한 것으로 추정한다(제153조 제1항). ⑶ 기한이익의 포기 기한의 이익은 이를 포기할 수 있다. 다만, 기한이익의 포기로 상대방의 이익을 해하지 못한다(제153조 제2항). 예컨대, 이자부 소비대차의 채무자는 본래의 이행기까지의 이자를 지급하여 기한 전에 변제할 수 있다. ⑷ 기한이익의 상실 기한의 이익이 상실되는 사유로는 ① 채무자가 담보를 손상하거나 감소 또는 멸실하게 한 때(제388조 제1호), ② 채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때(제388조 제2호), ③ 채무자의 파산(파산 및 회생에 관한 법률)등이다. 이러한 사유가 있을 때 채권자는 즉시 변제청구를 할 수 있다(기한의 이익상실을 주장할 수 있다). 2 제 편 물권법 총칙 제1장 물권법 서론 제2장 물권의 변동 물권법 서론 제1장 제2편 물권법 총칙 제1절 물권의 의의 일반적으로 물권(物權)은 ‘특정의 물건(토지․건물․동산 등)의 가치를 직접 지배해서 이익을 얻는 배타적인 권리(독점적인 권리)’라고 정의된다. 가령 어떠한 토지에 대한 소유권자(물권자)는 그 토지를 직접 ‘사용’할 수 있고 활용하여 ‘수익’을 볼 수 있고 타인에게 매도하여 1억원으로 ‘환금’할 수 있다. 즉 토지소유권은 토지의 사용․수익․교환가치를 직접적으로 독점적으로 지배할 수 있는 물권인 것이다. 제2절 물권의 종류 ❶ 물권법정주의 ⑴ 의 의 물권의 종류와 내용은 법률 및 관습법에 의하지 않고는 임의로 창설할 수 없다는 원칙을 말한다. 이는 공시의 용이성 확보, 이를 통한 물권거래의 안전과 물권의 배타적 지배성의 확보를 위해서 인정되는 원칙이다. ⑵ 내 용 “물권을 임의로 창설하지 못한다.”라는 것에는 두 가지 의미가 있다. 하나는 법률 또는 관습법이 인정하지 않는 새로운 종류의 물권을 만들지 못한다는 것이고(종류강제), 또 하나는 법률 또는 관습법이 인정하는 내용과는 다른 내용을 부여하지 못한다는 것이다(내용강제). ❷ 물권의 종류 노량진공인중개사학원 전은 점유권과 본권을 인정하고 본권으로 소유권․지상권․지역권․전세권(이상 3가지의 용익물권)유치권․질권․저당권(이상 3가지의 담보물권)의 8가지를 규정하고 있다. 관습법상 인정되는 물권은 분묘기지권․관습법상의 법정지상권 등이 있다. 모두 뒤에서 상설한다. 제3절 물권의 효력 물권은 배타성과 절대성(누구에게나 주장할 수 있는 성질)을 가지고, 이에 기해서 ‘우선적 효력’과 ‘물권적 청구권’이 인정된다. ❶ 우선적 효력 ⑴ 물권 상호 간의 우선적 효력 먼저 성립한 물권은 뒤에 성립한 물권에 우선한다. ① 물권은 물건을 배타적으로 지배하는 것을 내용으로 하기 때문에 동일물 위에 같은 종류의 물권이 같이 성립할 수 없다. 예컨대, 토지 전부 위에 홍길동이 지상권을 취득한 상태에서 뒤에 장길산이 동일한 토지 위에 지상권을 취득할 수는 없다. 먼저 성립한 홍길동의 지상권이 우선하기 때문이다. ② 목적물의 교환가치를 파악하는 저당권은 동일물 위에 두 개 이상 성립할 수 있지만, 그들 상호 간에는 먼저 성립한 저당권이 우선한다(우선하여 배당을 받는다). . ③ 같은 종류의 물권이 아닌 경우(